Constituição da propriedade horizontal
A constituição da propriedade horizontal depende do cumprimento de requisitos físicos, jurídicos e administrativos. Além das características do edifício e da autonomia das frações, é necessário atender ao título constitutivo, à sua forma e ao seu conteúdo.
O título constitutivo da propriedade horizontal
O documento que formaliza a constituição da propriedade horizontal designa-se título constitutivo. A constituição deste regime está sujeita a registo, nos termos do artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial.
O título constitutivo pode traduzir uma declaração unilateral do proprietário de sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal ou resultar de uma decisão judicial que determine essa sujeição. A propriedade horizontal pode também constituir-se por decisão administrativa ou por usucapião.
Quando o proprietário declara a sua vontade de submeter o imóvel a este regime, o direito de propriedade comum sobre o edifício é substituído por um direito organizado segundo a propriedade horizontal, com características próprias.
Quando pode ser elaborado?
O título constitutivo pode ser elaborado quando o edifício já está construído, durante a construção ou quando existe apenas o projeto.
Pode produzir alguns efeitos antes da alienação de qualquer fração. Contudo, a generalidade dos efeitos associados à existência de vários condóminos fica dependente da alienação de uma das frações, que permite estabelecer essa pluralidade de proprietários.
O regulamento do condomínio no título constitutivo
O título constitutivo pode incluir o regulamento do condomínio. Nesse caso, o regulamento pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e das frações autónomas, dentro dos limites aplicáveis.
Se o título não incluir um regulamento e existirem mais de quatro condóminos, deve ser elaborado um regulamento do condomínio. Nesta situação, o seu objeto respeita ao uso, à fruição e à conservação das partes comuns, não abrangendo as frações autónomas.
Modos de constituição da propriedade horizontal
O artigo 1417.º do Código Civil prevê quatro modos de constituição da propriedade horizontal:
Negócio jurídico.
Usucapião.
Decisão administrativa.
Decisão judicial proferida numa ação de divisão de coisa comum ou num processo de inventário.
Constituição por negócio jurídico
O negócio jurídico é o modo de constituição mais usual. Pode ocorrer por ato entre vivos, designadamente associado a uma compra e venda, ou por ato por morte, através de testamento.
Constituição por usucapião
A constituição por usucapião, menos usual do que a constituição por negócio jurídico, pode ocorrer quando a situação possessória corresponde ao exercício de direitos próprios da propriedade horizontal.
A posse deve ser exercida em termos compatíveis com este regime e têm de estar preenchidos os requisitos legais necessários à constituição da propriedade horizontal.
Constituição por decisão administrativa
A propriedade horizontal pode constituir-se por decisão administrativa, nomeadamente no contexto da expropriação parcial de um edifício.
O procedimento expropriativo pode decorrer pela via administrativa, sem intervenção judicial, nas situações legalmente previstas.
Constituição por decisão judicial
A constituição por decisão judicial pode ocorrer numa ação de divisão de coisa comum ou num processo de inventário.
De acordo com o artigo 1417.º, n.º 2, pode ser requerida por qualquer consorte, desde que se verifiquem os requisitos legais, designadamente os previstos no artigo 1415.º do Código Civil.
Direito de superfície e sobreelevação
O direito de superfície também pode dar lugar à constituição da propriedade horizontal.
É o caso de alguém adquirir o direito de construir sobre um edifício pertencente a outra pessoa. Pode estabelecer-se uma relação de propriedade horizontal entre quem realiza a construção e os proprietários das frações já existentes.
Neste enquadramento, admite-se a constituição da propriedade horizontal sobre um edifício alheio ao abrigo de um direito de sobreelevação.
Forma e documentação do título constitutivo
Quando resulta de negócio jurídico, a constituição da propriedade horizontal está sujeita a formalidades legais.
O artigo 80.º, n.º 1, do Código do Notariado previa a escritura pública para atos relativos à constituição e alteração de direitos sobre imóveis. Essa exigência deixou de ser exclusiva.
A constituição e a modificação da propriedade horizontal podem ser formalizadas por escritura pública ou por documento particular autenticado, conforme o artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008.
O artigo 59.º do Código do Notariado exige que os instrumentos de constituição sejam instruídos com documento emitido pela câmara municipal que comprove que as frações autónomas satisfazem os requisitos legais.
Nas situações previstas nesse artigo, pode ser apresentado o projeto de construção aprovado pela mesma entidade.
Conteúdo e requisitos do título constitutivo
A constituição da propriedade horizontal depende das características físicas do prédio e dos pressupostos jurídicos e administrativos aplicáveis ao título constitutivo.
O artigo 1418.º do Código Civil distingue os elementos obrigatórios dos elementos facultativos.
Identificação das frações autónomas
O título deve especificar as partes do edifício correspondentes às várias frações, de modo a individualizá-las devidamente.
A descrição deve permitir identificar a composição e as características de cada fração, incluindo a localização no prédio, o número e o andar, a organização interior, o número e o tipo de divisões e a letra que identifica a fração autónoma.
Valor relativo de cada fração
O título deve fixar o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Este valor funciona como critério para definir vários direitos e deveres dos condóminos, nomeadamente:
Distribuir os encargos de conservação, fruição e inovações.
Determinar o poder de convocação da assembleia de condóminos.
Determinar o número de votos de cada condómino nas assembleias.
Calcular a quota-parte de cada condómino na obrigação de indemnizar por danos causados pelo edifício.
Repartir os rendimentos e as indemnizações provenientes das partes comuns.
Calcular o valor que cada condómino poderá receber em caso de demolição do edifício.
Elementos facultativos
De acordo com o artigo 1418.º, n.º 2, o título constitutivo pode incluir:
A indicação do fim a que se destina cada fração ou parte comum.
O regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e das frações autónomas.
A previsão de um compromisso arbitral para resolver litígios decorrentes da relação de condomínio.
O fim a que se destinam as frações
As frações de um mesmo edifício podem ter destinos diferentes. Algumas podem destinar-se a comércio, outras a habitação e outras a escritórios.
Quando o título constitutivo não indique o fim de uma fração, a alteração do seu uso carece, em regra, de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, nos termos do artigo 1422.º, n.º 4.
Esta regra tem uma exceção prevista no artigo 1422.º-B: a alteração do fim ou do uso da fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.
A indicação do destino das frações articula-se com o controlo administrativo municipal. A definição do uso no projeto e o controlo posterior da sua conformidade contribuem para que os títulos constitutivos identifiquem o fim das frações.
Falta de requisitos e nulidade do título
Os requisitos do título constitutivo são essenciais para caracterizar o direito de propriedade horizontal. A sua verificação deve ser concreta, porque o incumprimento pode comprometer a constituição deste regime.
O artigo 1417.º, n.º 2, exige o cumprimento dos requisitos legais mesmo quando a constituição resulta de decisão judicial.
Por sua vez, o artigo 1418.º, n.º 3, determina a nulidade do título quando falte a especificação exigida pelo n.º 1 ou quando o fim indicado no título não coincida com o fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente.
As consequências da falta dos requisitos legalmente exigidos encontram-se previstas no artigo 1416.º, n.º 1, do Código Civil.