Direitos e Obrigações dos condóminos

Os direitos e obrigações dos condóminos abrangem a propriedade das frações autónomas, a utilização das partes comuns e a participação na administração do condomínio. Incluem também responsabilidades relativas às despesas, às obras de conservação, às inovações e ao seguro obrigatório.

Direitos e Obrigações dos condóminos

Direitos e obrigações dos condóminos na propriedade horizontal

Direitos sobre a fração autónoma e as partes comuns

O artigo 1420.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

Estes dois direitos são inseparáveis e não podem ser alienados individualmente. Uma das interpretações desta proibição considera que ela impede a alienação isolada ou separada, mas admite que os condóminos, atuando em conjunto, possam alienar partes comuns do edifício.

O condómino também não pode renunciar à sua participação nas partes comuns para se libertar das despesas necessárias.

Existem diferentes interpretações sobre a natureza do direito relativo à fração autónoma. Uma considera que este direito tem menor amplitude do que o direito de propriedade comum, apesar de a lei qualificar o condómino como proprietário exclusivo. Outra entende que o condómino é pleno proprietário da sua parte privativa, podendo usá-la, fruí-la, arrendá-la, receber rendas e exercer os poderes de utilização, fruição e disposição próprios de um proprietário.

Quanto às partes comuns, cada condómino pode exercer direitos perante terceiros sem que seja necessária a intervenção dos restantes condóminos.

Participação na administração e outros direitos

O direito de participar na administração do condomínio (isto é, na assembleia de condóminos), o direito de promover reparações que são indispensáveis e urgentes e o direito de, em caso de destruição do edifício ou de parte que represente três quartos ou mais do seu valor, exigir a venda do prédio e participar na partilha do produto da venda, são outros exemplos de direitos pertencentes aos condóminos.

Limitações ao exercício dos direitos

Consideramos que o direito do condómino apresenta particularidades que o distinguem do direito de propriedade comum.

Estamos perante um direito novo e com particularidades, contrapondo-se ao direito de propriedade propriamente dito, uma vez que os condóminos estão sujeitos a limitações: por um lado, têm direitos que se equiparam aos direitos de um proprietário pleno e exclusivo mas, por outro, estão sujeitos a limitações no exercício desses direitos.

Essas limitações, além de se consubstanciarem nas relações de vizinhança ou no regime de compropriedade, estão também elencadas no artigo 1422.º do Código Civil, dispondo o n.º 2 que é especialmente vedado aos condóminos:

1. prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, al. a). Porém, o n.º 3 do mesmo preceito dispõe que tais obras, desde que assegurada a segurança, podem ser realizadas mediante prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (no entanto, e no que respeita a esta limitação, é importante ter presente que estas só se aplicam aos elementos da fração autónoma visíveis do exterior, como portas, janelas, varandas, etc.).

2. Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes, al. b).

3. Dar à fração um uso diverso do fim a que é destinada, al. c), e, no que respeita a esta alínea, é preciso ter presente que o fim não tem de ser, necessária e obrigatoriamente, o mesmo para todas as frações; não obstante, se o título constitutivo afetar todas as frações a um único fim, os condóminos não as podem destinar a fins diferentes (veja-se, ainda, o n.º 4 deste preceito legal, determinando que sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio).

4. Por fim, é vedado aos condóminos praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição, al. d).

Direito de preferência e divisão das partes comuns

Ainda a este propósito, atentemos no artigo 1423.º do Código Civil, que dispõe que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

Não obstante, sublinhe-se que, se os condóminos quiserem dividir as partes não imperativamente comuns ou atribuí-las em exclusivo a um ou a vários terceiros em compropriedade, poderão fazê-lo, desde que ocorra a modificação do título constitutivo.

Consequências da violação das limitações

No que diz respeito à sanção correspondente à violação destas limitações, deve atender-se à natureza da violação: poderá ser de tal ordem que haverá lugar à destruição da obra realizada, à realização coerciva da obra necessária, à indemnização dos danos causados pelos condóminos, etc.

Obrigações dos condóminos

No âmbito dos direitos e obrigações dos condóminos, além das que se extraem das limitações impostas e anteriormente analisadas, as obrigações dos condóminos prendem-se, essencialmente, com os encargos de conservação, uso e fruição, reparações, inovações e encargos fiscais, previstas no artigo 1424.º e seguintes do Código Civil. Os condóminos são os responsáveis por estas despesas, que decorrem da lei, porquanto subsistem mesmo que resultem de um facto que seja imputável apenas a um condómino, ou até a um terceiro, que tenha causado o dano de acordo com os princípios gerais da responsabilidade civil.

O nosso Código Civil não adotou a regra da utilidade na distribuição das despesas, mas antes a regra da destinação objetiva das coisas comuns.

Assim, o que releva é a possibilidade de cada condómino utilizar as partes comuns, medida, em princípio, pelo valor relativo da sua fração, e não a utilização que efetivamente faz delas.

Por conseguinte, os condóminos que, podendo utilizar, não se servem das partes comuns do edifício estão, de igual forma, obrigados a custear as despesas necessárias à conservação e à fruição, a menos que acordem diferentemente no título constitutivo.

Conservação e fruição das partes comuns

Os condóminos estão, desde logo, obrigados a suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (por exemplo, limpeza e conservação das escadas, dos elevadores, de um jardim, ou mesmo de uma piscina), bem como as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, sendo tais despesas pagas em proporção ao valor das suas frações, como dispõe o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil.

Os n.ºs 3, 4, 5 e 6 do artigo 1424.º do Código Civil contêm regras especiais. Assim, as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (n.º 3).

Nas despesas dos elevadores, só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (n.º 4).

Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, só participam os condóminos que tiverem procedido à sua colocação, conforme o n.º 5 do artigo 1424.º. No caso das plataformas elevatórias, qualquer condómino pode, a todo o tempo, beneficiar da sua utilização, desde que pague a parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra, nos termos do artigo 1426.º, n.º 5.

A pergunta que se nos impõe fazer é a seguinte: a que tipo de despesas se referem estas regras especiais? A Doutrina vai no sentido de só as despesas correntes estarem abrangidas por estas regras especiais, ou seja, só as despesas correntes são da responsabilidade dos condóminos que se sirvam exclusivamente daquelas partes comuns.

As demais despesas, como as que dizem respeito à conservação necessária e urgente das partes comuns, já caem na regra do n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil.

Neste sentido, se uma fração não pode ser servida por elevadores ou por lanço de escadas, ressalta à evidência que o condómino dessa fração não participa nas despesas inerentes a essas partes comuns.

Pelo contrário, se um condómino não utiliza o elevador ou as escadas porque não quer, porque ele próprio cria um obstáculo ou inviabiliza essa utilização, então, neste caso, já terá de participar nas despesas, tal e qual como os demais condóminos.

Despesas com terraços de cobertura

As despesas dos terraços de cobertura destinados ao uso exclusivo de uma fração são frequentemente motivo de discussão. A responsabilidade pelo seu pagamento depende da natureza das obras, porque o terraço desempenha duas funções: serve de espaço de utilização e funciona como cobertura do edifício.

A interpretação apresentada distingue as obras destinadas a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço das obras destinadas a corrigir deficiências estruturais ou a conservar os materiais que asseguram a sua função de cobertura.

As primeiras são da responsabilidade dos condóminos que têm o uso exclusivo do terraço, nos termos do artigo 1424.º, n.º 3. As segundas são suportadas por todos os condóminos, na proporção do valor das respetivas frações, de acordo com o n.º 1 do mesmo artigo.

Imputar todas as despesas ao proprietário que utiliza exclusivamente o terraço desconsideraria a função de cobertura, que beneficia o conjunto do edifício e justifica a sua natureza de parte comum. Esta é também a posição que adotamos sobre esta matéria.

O n.º 6 do artigo 1424.º trata das partes comuns afetas ao uso exclusivo de um condómino quando o seu estado de conservação afeta a conservação ou o uso de outras partes comuns. Nessa situação, o condómino beneficiário do uso exclusivo suporta as despesas de reparação na proporção do valor da sua fração, salvo se a necessidade de reparação resultar de um facto que lhe seja imputável.

Entendemos, por isso, que a afetação de uma parte comum ao uso exclusivo de um condómino mantém a regra da proporcionalidade nas situações abrangidas por esta norma. A responsabilidade pode alterar-se quando as despesas de conservação e reparação resultam de um facto imputável a esse condómino.

Embora a lei não esclareça expressamente este ponto, consideramos que esta disposição abrange as partes imperativamente comuns e as presumidamente comuns que efetivamente tenham essa natureza e não integrem uma fração autónoma, mesmo quando estejam afetas ao uso exclusivo de um condómino.

Nesta matéria, predomina a regra da proporcionalidade: os encargos de conservação e fruição são suportados por todos os condóminos, com as exceções anteriormente analisadas.

Fundo comum de reserva

O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 estabelece regras relativas ao fundo comum de reserva.

Esta norma veio regular a obrigatoriedade da criação, em cada prédio constituído em propriedade horizontal, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios (n.º 1), se, por acaso, houver uma deliberação da assembleia a autorizar que o fundo comum venha a ser utilizado para fim diverso do estatuído, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado (n.º 3).

Assim, cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (n.º 2), sendo este fundo comum depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração (n.º 4).

A criação deste fundo suscitou diferentes posições. Uma delas considera que a medida procura antecipar os problemas associados ao envelhecimento dos edifícios, aos quais os particulares nem sempre dão a devida atenção.

As críticas à sua eficácia incidem sobre o valor mínimo da contribuição, correspondente a 10% das restantes despesas do condomínio, e sobre a possibilidade de esse mínimo não ser ultrapassado de forma significativa. Acresce a dúvida sobre o cumprimento da obrigação e sobre a capacidade dos incentivos bancários e fiscais para promover fundos com valores adequados.

Não partilhamos desta posição, porquanto consideramos que a criação de um fundo comum de reserva num prédio constituído em propriedade horizontal será sempre uma salvaguarda para eventuais obras urgentes e necessárias que tenham de realizar-se.

O facto de os condóminos depositarem, mensalmente (ou até anualmente), dinheiro para uma conta de poupança do condomínio poderá contribuir para que, num futuro, não tenham de suportar um valor tão elevado de obras de conservação ou de uma quota extraordinária.

Pensemos neste exemplo: dois condóminos, marido e mulher, com parcos rendimentos e com um agregado familiar composto por 6 pessoas (duas das quais menores), deslocam-se a uma Assembleia de Condóminos onde vai ser deliberado sobre obras de conservação do prédio (necessárias, é um facto), que ascendem a um montante global de mais de € 30.000,00.

Ora, a quota mensal que todos os condóminos pagam de acordo com o valor da sua fração e permilagem não é suficiente para cobrir o valor das obras, pelo que todos eles têm de proceder ao pagamento de uma quota extraordinária, que, no caso daquela família, rondaria quase € 8.000,00 (e outros o dobro…).

Agora, pensemos, como é que aquela família com uma situação económica tão fragilizada conseguiria despender de um valor tão elevado de um momento para o outro?

Não seria mais fácil, para salvaguardar estas situações (reais, diga-se), estar apto e funcional o fundo comum de reserva? Cremos que sim!

Inovações

Os condóminos estão, ademais, obrigados a suportar as despesas respeitantes às inovações, nos mesmos termos em que suportam as despesas com as conservações, isto é, na proporção do valor das suas frações.

Nos termos do artigo 1426.º, n.º 2, os condóminos que não aprovaram as inovações também estão obrigados a contribuir para as despesas, salvo se a recusa for considerada fundada por decisão judicial. A recusa pode ser fundada quando as obras tenham natureza voluptuária ou sejam desproporcionais à importância do edifício.

Uma interpretação mais ampla considera que a recusa poderá ser fundada quando a inovação não constitua uma benfeitoria necessária nem possa ser qualificada como útil. A avaliação da utilidade deve considerar o aumento do valor do edifício e a compatibilidade da inovação com as suas características económicas e estéticas.

O condómino que se recusar a concorrer para as respetivas despesas num certo momento pode, posteriormente e a todo o tempo, participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

Aprovação das obras de inovação

Mas, para que as obras respeitantes às inovações sejam realizadas, é necessário haver uma deliberação de todos os condóminos.

Atentemos, pois, no disposto no artigo 1425.º do Código Civil: as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio (n.º 1).

Não obstante, existindo, pelo menos, oito frações autónomas no edifício, as inovações respeitantes à colocação dos ascensores e à instalação de gás canalizado, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (n.º 2).

Os n.ºs 3, 4, 5 e 6 regulam as inovações respeitantes à colocação de rampas de acesso e plataformas elevatórias, dispondo que, no caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador (com 15 dias de antecedência) efetuar tais inovações, estas podem ser levantadas somente pelos condóminos que as tenham efetuado ou pelos condóminos que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção das obras, respeitadas que sejam duas condições: que exista acordo entre os condóminos ou que o possam fazer sem detrimento do edifício.

Caso não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

Em suma, e no que respeita à matéria das inovações, estas não são permitidas nas partes comuns quando prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns (n.º 7).

Ademais, dispõe o n.º 1 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro que, para se fazer obras nas partes comuns do prédio, é necessária e suficiente a notificação ao administrador do condomínio; se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável por esses encargos, nos termos já elencados anteriormente (n.º 2).

Inovações nas partes comuns e nas frações autónomas

Uma das questões discutidas é saber se o artigo 1425.º do Código Civil abrange apenas as inovações nas partes comuns ou também as realizadas nas frações autónomas.

Uma interpretação, formulada perante a redação primitiva do artigo, considera que este regula apenas as inovações nas partes comuns. As obras nas frações autónomas ficam sujeitas às regras da propriedade de imóveis e às limitações decorrentes das relações de vizinhança, designadamente as previstas no artigo 1422.º.

Segundo esta posição, o regime das despesas previsto no artigo 1426.º confirma que a aprovação das inovações se refere às coisas comuns. Estas obras podem beneficiar partes comuns existentes, introduzir novas instalações comuns, como aquecimento, ar condicionado, água ou eletricidade, ou eliminar elementos comuns existentes, como uma instalação, um poço ou uma garagem. Na redação primitiva, a disposição relativa às inovações proibidas incidia sobre determinadas intervenções nas coisas comuns existentes.

Outra interpretação entende que a regra geral de aprovação das inovações não estabelece uma restrição às partes comuns. O facto de existir uma disposição específica sobre inovações proibidas nessas partes é entendido como sinal de que o regime geral pode abranger também obras nas frações autónomas. Caso o conceito abrangesse apenas as partes comuns, a referência expressa a essas partes na proibição seria desnecessária.

Nesta segunda posição, a exigência de autorização para certas inovações nas frações autónomas deve ser compreendida à luz das características da propriedade horizontal e das limitações impostas aos condóminos. O artigo 1422.º pode fundamentar a demolição de obras realizadas em violação das proibições nele previstas, a pedido dos restantes condóminos. No entanto, algumas dessas proibições podem ser afastadas pelo consentimento dos condóminos.

Assim, o artigo 1425.º é entendido como complemento do artigo 1422.º, definindo o regime de consentimento para intervenções de maior relevo. Esta posição valoriza a deliberação prévia sobre a inovação pretendida, em vez de um procedimento posterior destinado a demonstrar a proibição da obra e a obter a sua demolição.

Adotamos a interpretação segundo a qual o artigo 1425.º regula as obras nas partes comuns. O n.º 1 estabelece a regra de aprovação, enquanto o n.º 7 proíbe as inovações que possam prejudicar a utilização das partes próprias ou comuns por algum condómino. A maioria, mesmo que represente dois terços do valor total do prédio, não pode autorizar as obras abrangidas por esta proibição.

Reparações indispensáveis e urgentes

O nosso Código Civil regulou, no artigo 1427.º, que as reparações necessárias e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a cabo por iniciativa de qualquer condómino (n.º 1).

São indispensáveis e urgentes as reparações que sejam necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício, em bens ou colocar em perigo a segurança dos condóminos e de terceiros (n.º 2).

As despesas com este tipo de reparações são repartidas segundo o critério já atrás enunciado, o do artigo 1424.º do Código Civil.

A iniciativa de qualquer condómino pressupõe a falta ou o impedimento do administrador. Em regra, é ao administrador que compete promover estas reparações, enquanto órgão que executa as deliberações da assembleia e zela pelas partes comuns.

Para que um condómino realize estas obras por sua iniciativa e as despesas sejam repartidas segundo o artigo 1424.º, devem verificar-se cumulativamente três condições:

1. Não existir administrador ou este não poder intervir.

2. As obras serem indispensáveis à conservação e à fruição das 0partes comuns.

3. As obras serem urgentes, exigindo execução rápida para evitar riscos para a segurança e a tranquilidade dos condóminos ou danos imediatos no prédio.

Seguro obrigatório

Por último, os condóminos estão também obrigados a criar um seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns, n.º 1 do artigo 1429.º do Código Civil. Já o n.º 2 dispõe que o seguro deve ser celebrado pelos condóminos, no entanto, o administrador deve efetuá-lo quando os condóminos não o tenham feito, dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado em assembleia.

É obrigatória a atualização anual deste seguro, competindo à assembleia deliberar o montante de cada atualização, sob pena de, não o fazendo, o administrador atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente, pelo Instituto de Seguros de Portugal.

A obrigatoriedade deste seguro satisfaz o interesse de todos os condóminos, dado que pode facilitar a reconstrução do prédio ou a reparação de alguma infiltração/avaria com a canalização, por exemplo.

Outras obrigações: encargos na transmissão da fração

Focaremos a nossa atenção principalmente no artigo 1424.º-A do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que suporta a responsabilidade que está inerente aos encargos do condomínio.

Nesta senda, e muito recentemente, o condómino que queira alienar a sua fração tem de requerer ao administrador a emissão de uma declaração escrita, da qual conste o montante de todos os encargos do condomínio em vigor relativamente à sua fração, bem como dívidas que existam até ao momento, tendo todos os encargos e dívidas de estar especificados, isto é, a natureza, montantes e prazos de pagamento, constituição e vencimento (n.º 1) e o administrador tem de emitir tal declaração no prazo máximo de 10 dias, redigindo documento instrutório obrigatório de como a fração em causa foi alienada (n.º 2).

Dispõe o n.º 4 que os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, e que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário, isto é, o novo proprietário da fração, sendo-o no momento em que se vençam os encargos ao condomínio, será o responsável pelo seu pagamento (por exemplo, se existe uma transmissão do direito de propriedade em março, as dívidas que se vencerem daí em diante são da responsabilidade do novo proprietário).

Ademais, o promitente adquirente, querendo, pode prescindir desta declaração, ficando, a seu cargo, não só as obrigações vencidas, mas também as vincendas.