Partes Comuns
As partes comuns de um edifício compreendem os espaços, os elementos construtivos e as instalações que pertencem conjuntamente aos condóminos. Incluem componentes essenciais à estrutura e ao funcionamento do edificio, bem como zonas e equipamentos destinados à utilização comum.
Conhecer as partes comuns permite distinguir o que pertence exclusivamente a cada fração daquilo que é partilhado, compreender as possibilidades de utilização desses espaços e identificar os elementos cuja conservação interessa ao condomínio.
Propriedade e utilização das partes comuns
Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício. Estas encontram-se ligadas às necessidades do prédio e à sua utilização adequada, cabendo aos condóminos assegurar a respetiva conservação.
A propriedade da fração e a compropriedade das partes comuns são inseparáveis. Por isso, um condómino não pode renunciar à sua participação nas partes comuns para se desonerar das despesas necessárias à conservação ou utilização, conforme estabelece o artigo 1420.º do Código Civil.
Também não pode exigir a divisão das partes comuns, nos termos do artigo 1423.º. Os elementos comuns essenciais asseguram a autonomia estrutural e funcional das frações: a estrutura, as coberturas e os acessos comuns permitem que o edifício funcione como um conjunto.
A utilização das partes comuns pode ser partilhada ou, em determinadas zonas, estar reservada a um ou alguns condóminos. Contudo, o uso exclusivo de uma parte comum não equivale, por si só, à sua propriedade exclusiva.
Partes imperativamente comuns e presumivelmente comuns
O artigo 1421.º do Código Civil distingue duas categorias.
Partes imperativamente comuns
O n.º 1 identifica os elementos que são necessariamente comuns:
O solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e os restantes elementos que constituem a estrutura do prédio.
O telhado e os terraços de cobertura, mesmo quando destinados ao uso de uma fração.
As entradas, os vestíbulos, as escadas e os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.
As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Estes elementos não podem ser transformados em propriedade privativa através de uma disposição do título constitutivo que contrarie a sua natureza necessariamente comum.
Partes presumivelmente comuns
O n.º 2 estabelece uma presunção de comunhão relativamente a:
Pátios e jardins anexos ao edifício.
Ascensores.
Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
Garagens e outros lugares de estacionamento.
Em geral, coisas que não estejam afetas ao uso exclusivo de um condómino.
Esta presunção pode ser afastada quando existam elementos que demonstrem que determinado espaço pertence a uma fração ou constitui propriedade privativa.
O título constitutivo é relevante para essa identificação. Quem pretenda afastar a presunção de comunhão deve demonstrar o fundamento da natureza privativa do espaço.
Lista das partes comuns de um edifício
A lista seguinte desenvolve estas categorias em espaços, componentes construtivos e equipamentos.
Nem todos os elementos existem em todos os edifícios, nem todos são automaticamente comuns. Nas instalações e nos equipamentos, a enumeração refere-se aos sistemas gerais ou destinados ao serviço comum. Os elementos privativos das frações e os equipamentos pertencentes às entidades fornecedoras devem ser identificados separadamente.
1. Solo, fundações e estrutura
Solo sobre o qual o prédio está implantado.
Alicerces, sapatas, ensoleiramentos e estacas de fundação.
Vigas de fundação e elementos de ligação entre fundações.
Pilares, colunas e vigas estruturais.
Paredes mestras, paredes resistentes e núcleos estruturais.
Lajes estruturais dos pisos, incluindo as que separam frações.
Lajes e restantes elementos resistentes da cobertura.
Estruturas resistentes das escadas, patamares e rampas.
Estruturas resistentes das varandas e consolas.
Muros de suporte e contenções que assegurem a estabilidade do prédio.
Juntas estruturais e de dilatação e respetivos elementos de proteção.
Elementos de reforço estrutural e sistemas de proteção das fundações.
A localização de um elemento estrutural dentro de uma fração não o torna privativo.
2. Telhados, coberturas e terraços de cobertura
Telhados e respetivas estruturas de suporte.
Telhas, chapas, painéis e outros revestimentos de cobertura.
Cumeeiras, rincões, beirados e remates.
Terraços que desempenhem uma função de cobertura, incluindo os situados em pisos intermédios.
Lajes de cobertura e camadas de formação de pendentes.
Sistemas de impermeabilização.
Isolamento térmico e camadas de proteção da cobertura.
Rufos, capeamentos, remates e juntas de impermeabilização.
Platibandas e elementos de proteção dos bordos.
Claraboias e lanternins integrados na cobertura, conforme a sua função.
Alçapões e acessos comuns para inspeção e manutenção.
Caleiras, algerozes, ralos e bocas de descarga.
Tubos de queda e descarregadores de emergência.
Guardas, ancoragens e linhas de vida destinadas à manutenção comum.
Um terraço de cobertura pode ser comum mesmo quando apenas se acede a ele através de uma fração. Os seus acabamentos e equipamentos particulares exigem análise própria.
3. Fachadas e envolvente exterior
Paredes exteriores que integrem a envolvente comum do edifício.
Rebocos, pinturas e revestimentos comuns das fachadas.
Sistemas de isolamento térmico exterior e respetivos acabamentos.
Fachadas ventiladas e sistemas de fixação.
Cornijas, frisos, capeamentos e remates exteriores comuns.
Juntas das fachadas e respetivas selagens.
Elementos de proteção e acabamento ligados à envolvente comum.
Fachadas e empenas dos espaços e volumes comuns.
Portas, janelas, caixilharias e envidraçados dos espaços comuns.
Elementos exteriores de varandas, guardas e balaustradas, quando integrem a composição comum da fachada.
Palas, coberturas e marquises dos acessos comuns.
As janelas, os estores e as portas de uma fração não devem ser considerados automaticamente comuns por serem visíveis na fachada. Nas varandas, importa distinguir a estrutura, a frente exterior e o espaço de utilização privativa.
4. Entradas, circulação e acessos comuns
Quando destinados ao uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos:
Portais, entradas e portas de acesso.
Átrios, vestíbulos e halls de entrada.
Corredores, galerias e passagens.
Caixas de escadas, lanços, degraus e patamares.
Escadas exteriores e escadas de evacuação.
Rampas pedonais e percursos acessíveis.
Corrimãos, guardas e balaustradas.
Pavimentos, rodapés e revestimentos de paredes.
Tetos e tetos falsos das zonas comuns.
Portas interiores e portas corta-fogo.
Fechaduras, molas, automatismos e ferragens das portas comuns.
Envidraçados e divisórias das áreas comuns.
Tapetes de entrada, sinalética e painéis de informação.
Conjuntos de caixas de correio, distinguindo o conjunto dos elementos de utilização individual.
5. Elevadores e equipamentos de acessibilidade
Elevadores e respetivas cabinas.
Caixas e fossos dos elevadores.
Portas de patamar e portas das cabinas.
Guias, contrapesos, cabos e restantes componentes mecânicos.
Máquinas, motores, travões e sistemas de tração.
Sistemas hidráulicos, quando existam.
Quadros de comando, alimentação e dispositivos de segurança.
Botoneiras, indicadores e sistemas de comunicação de emergência.
Casas de máquinas e espaços técnicos associados.
Plataformas elevatórias e outros equipamentos de acessibilidade destinados ao serviço comum.
Nos equipamentos de acessibilidade instalados para utilização individual, deve confirmar-se a titularidade e o regime aplicável.
6. Abastecimento de água e instalações sanitárias comuns
Rede geral de abastecimento de água.
Colunas montantes e ramais de distribuição comuns.
Coletores, válvulas de seccionamento e dispositivos de proteção da rede geral.
Reservatórios e depósitos de água destinados ao serviço comum.
Grupos de bombagem e sistemas de pressurização.
Equipamentos de tratamento de água da instalação coletiva.
Sistemas de produção, acumulação e circulação de água quente coletiva.
Tubagens, isolamento e acessórios desses sistemas.
Torneiras e pontos de água das zonas comuns.
Redes de rega e de abastecimento das instalações comuns.
Instalações sanitárias comuns e respetivos aparelhos.
Contadores gerais e equipamentos de medição, quando pertençam ao condomínio.
Deve identificar-se a fronteira entre a rede geral, a rede privativa e os equipamentos da entidade fornecedora.
7. Esgotos, águas pluviais e drenagem
Colunas comuns de esgoto e respetiva ventilação.
Coletores gerais de águas residuais.
Ramais que sirvam várias frações ou espaços comuns.
Caixas de visita, inspeção e ligação.
Poços de bombagem e sistemas de elevação de águas residuais.
Separadores de gorduras ou hidrocarbonetos de serviço coletivo.
Redes comuns de recolha de águas pluviais.
Ralos, sumidouros, caleiras e canais de drenagem das áreas comuns.
Tubos de queda e coletores pluviais.
Drenos de fundação e de muros de contenção.
Bombas de drenagem de caves e garagens.
Sistemas coletivos de retenção, armazenamento ou aproveitamento de águas pluviais.
Fossas sépticas ou sistemas próprios de tratamento que sirvam o prédio, quando não exista ligação à rede pública.
8. Eletricidade, iluminação e energia
Instalação elétrica geral do edifício.
Quadros e circuitos elétricos dos serviços comuns.
Canalizações, condutas, caminhos de cabos e caixas de passagem comuns.
Colunas elétricas e espaços técnicos da distribuição geral.
Iluminação das entradas, escadas, corredores, garagens e espaços exteriores comuns.
Luminárias, interruptores, temporizadores e detetores de presença dessas instalações.
Alimentação elétrica dos elevadores, bombas, ventilação e restantes equipamentos comuns.
Sistemas gerais de ligação à terra e proteção elétrica.
Para-raios e sistemas de proteção contra descargas atmosféricas.
Geradores, baterias e sistemas de alimentação de emergência comuns.
Instalações fotovoltaicas e outros sistemas de produção de energia pertencentes ao condomínio.
Sistemas comuns de armazenamento e gestão de energia.
Infraestruturas coletivas de carregamento de veículos elétricos.
Os contadores das entidades fornecedoras e os carregadores particulares não integram automaticamente o património comum do condomínio.
9. Gás, aquecimento, climatização e ventilação
Instalação geral de gás e respetivas tubagens e acessórios comuns.
Colunas de distribuição, válvulas gerais e dispositivos de corte e segurança.
Depósitos de combustível e redes que alimentem instalações coletivas.
Centrais de aquecimento e de produção de água quente coletiva.
Caldeiras, bombas de calor, depósitos de acumulação e permutadores de serviço comum.
Redes gerais de distribuição e retorno de aquecimento ou arrefecimento.
Bombas circuladoras, vasos de expansão, válvulas e sistemas de controlo coletivos.
Instalações centrais de ar condicionado.
Unidades de tratamento de ar e equipamentos de ventilação comuns.
Condutas, grelhas, ventiladores e extração dos espaços comuns.
Ventilação e extração das garagens.
Chaminés e condutas coletivas de evacuação de fumos.
Sistemas de controlo e monitorização das instalações gerais.
Caldeiras, aparelhos de ar condicionado e outros equipamentos pertencentes a uma fração devem ser distinguidos dos sistemas gerais, mesmo quando estejam instalados no exterior.
10. Comunicações, controlo de acessos e segurança
Infraestruturas gerais de telecomunicações.
Tubagens, condutas, caixas e armários da rede coletiva.
Cablagem e equipamentos de distribuição comuns.
Antenas e sistemas coletivos de receção de televisão e rádio.
Sistemas comuns de porteiro elétrico e videoporteiro.
Painéis de chamada e mecanismos de abertura das entradas comuns.
Sistemas de controlo de acesso por chave, código, cartão ou comando.
Alarmes destinados à proteção dos espaços comuns.
Sistemas de videovigilância pertencentes ao condomínio.
Redes de comunicação utilizadas pelos equipamentos comuns.
Sistemas centrais de gestão técnica e monitorização do edifício.
Os terminais existentes dentro das frações e os equipamentos dos operadores devem ser identificados separadamente.
11. Segurança contra incêndio e emergência
Quando existam e estejam destinados ao serviço comum:
Sistemas de deteção e alarme de incêndio.
Centrais, detetores e botões de alarme.
Dispositivos de aviso sonoro ou luminoso.
Extintores e outros meios de primeira intervenção das áreas comuns.
Carretéis, bocas de incêndio e respetivas redes.
Colunas secas ou húmidas.
Reservatórios e grupos de bombagem de combate a incêndios.
Redes de sprinklers e outros sistemas coletivos de extinção.
Portas corta-fogo e dispositivos de fecho e retenção.
Sistemas de desenfumagem, exutores, condutas e ventiladores.
Sistemas de pressurização das vias de evacuação.
Iluminação de emergência e sinalização de segurança.
Dispositivos gerais de corte de energia ou combustível.
Equipamentos de comunicação de emergência e apoio à evacuação.
12. Garagens e estacionamento
As garagens e os lugares de estacionamento presumem-se comuns, mas podem estar individualizados como propriedade privativa. Importa separar:
Áreas de garagem destinadas ao uso comum.
Lugares de estacionamento comuns.
Vias de circulação, acessos e zonas de manobra comuns.
Rampas e passagens de acesso comum.
Portões, cancelas, barreiras e respetivos automatismos comuns.
Pavimentos, marcações e sinalização das áreas comuns.
Separadores, guardas e proteções das zonas de circulação.
Redes comuns de iluminação, ventilação, drenagem e segurança.
Sistemas coletivos de extração e deteção de gases.
Equipamentos comuns de controlo de acesso e gestão do estacionamento.
Equipamentos de estacionamento mecanizado destinados à utilização coletiva.
Uma box ou um lugar privativo não se confunde com os elementos estruturais e as instalações gerais que o atravessam ou servem o conjunto.
13. Dependências e espaços de apoio
Quando não integrem uma fração privativa e estejam destinados ao serviço comum:
Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
Portaria e espaços de atendimento.
Salas de reunião e de assembleia.
Gabinetes de administração do condomínio.
Instalações sanitárias de apoio às zonas comuns.
Compartimentos de limpeza e arrumação de materiais comuns.
Compartimentos para resíduos e respetivos equipamentos.
Arrecadações e depósitos de utilização coletiva.
Bicicletários e espaços comuns para carrinhos de criança.
Casas de máquinas e salas técnicas.
Compartimentos de bombas, depósitos, quadros e equipamentos gerais.
Galerias técnicas, ductos e espaços de acesso às instalações gerais.
Sótãos, desvãos e caves que não estejam integrados em frações e cuja afetação permita considerá-los comuns.
O desvão do telhado não se confunde com o próprio telhado. A classificação daquele espaço exige verificar o título constitutivo e a sua afetação.
14. Pátios, jardins e espaços exteriores
Nos espaços exteriores pertencentes ao prédio e destinados à utilização comum:
Pátios, jardins e logradouros comuns.
Caminhos, passeios e percursos internos.
Escadas e rampas exteriores.
Pavimentos, lancis, bordaduras e degraus.
Canteiros, relvados, árvores e restantes plantações comuns.
Sistemas de rega e respetivos comandos.
Drenagem e recolha de águas dos espaços exteriores.
Muros de delimitação, vedações e portões, conforme a sua titularidade.
Guardas e proteções dos percursos e zonas exteriores.
Iluminação exterior comum.
Bancos, papeleiras e outro mobiliário pertencente ao condomínio.
Pérgulas, abrigos e coberturas de utilização coletiva.
Fontes, lagos e elementos decorativos comuns.
Áreas de apoio à recolha de resíduos.
15. Lazer e equipamentos coletivos
Quando pertençam ao condomínio e estejam destinados à utilização coletiva:
Piscinas e respetivas estruturas.
Casas de máquinas, sistemas de filtração, tratamento e circulação da água.
Balneários, duches e instalações sanitárias de apoio.
Solários e áreas envolventes das piscinas.
Parques infantis e respetivos equipamentos.
Campos e recintos desportivos.
Ginásios, salas de convívio e outros espaços de lazer.
Equipamentos e mobiliário desses espaços.
Churrasqueiras e cozinhas comuns.
Saunas e outros equipamentos coletivos de bem-estar.
Arrumos e compartimentos de apoio às instalações de lazer.
16. Bens móveis e equipamentos de manutenção
Além das partes incorporadas no edifício, podem existir bens comuns adquiridos para o funcionamento do condomínio:
Ferramentas e equipamentos de manutenção.
Escadas portáteis e meios comuns de acesso para conservação.
Máquinas e utensílios de limpeza.
Equipamentos de jardinagem.
Mobiliário das áreas comuns.
Armários e equipamentos da administração.
Materiais e peças de substituição pertencentes ao condomínio.
Outros equipamentos adquiridos para o serviço coletivo.
Estes bens devem ser distinguidos dos elementos incorporados no prédio e dos equipamentos pertencentes às empresas prestadoras de serviços.
O papel do título constitutivo
O título constitutivo permite identificar as frações autónomas e esclarecer a situação de espaços que apenas se presumem comuns.
Um pátio ou jardim pode, por exemplo, integrar uma fração quando existam elementos que sustentem essa integração. A localização, a configuração e a afetação do espaço são relevantes, mas a sua classificação exige análise concreta.
Também pode ser invocada a aquisição da propriedade de uma parte presumivelmente comum quando exista fundamento legal para tal. Essa possibilidade não permite apropriar individualmente os elementos imperativamente comuns.
Partes comuns de uso exclusivo
O n.º 3 do artigo 1421.º permite que o título constitutivo afete certas zonas das partes comuns ao uso exclusivo de um condómino.
Assim, devem distinguir-se três situações:
Propriedade comum: o elemento pertence conjuntamente aos condóminos.
Propriedade privativa: o elemento integra uma fração ou pertence exclusivamente ao respetivo proprietário.
Parte comum de uso exclusivo: o elemento mantém a natureza comum, mas a utilização está reservada a um condómino.
Esta distinção também se aplica a partes imperativamente comuns. Um terraço de cobertura pode manter a natureza comum e estar destinado à utilização exclusiva de uma fração.
Elementos que exigem especial atenção
Elemento | Distinção necessária |
Terraço de cobertura | Mantém a natureza comum mesmo com uso exclusivo. Acabamentos e equipamentos particulares exigem análise própria. |
Terraço sem função de cobertura | Não é automaticamente abrangido pela regra das coberturas; devem analisar-se o título e a afetação. |
Varanda | Separar estrutura, elementos da fachada e espaço ou acabamentos de utilização privativa. |
Janelas, estores e porta da fração | A titularidade e as limitações relativas à fachada são questões distintas. |
Garagem, box ou estacionamento | Distinguir propriedade privativa, espaço comum e espaço comum com uso exclusivo. |
Sótão, desvão ou arrecadação | Verificar a integração numa fração, o título e a afetação do espaço. |
Tubagem ou conduta dentro de uma fração | Pode integrar uma instalação geral; a localização física não determina, por si só, a classificação. |
Ramais e equipamentos individuais | Distinguir os componentes privativos dos que pertencem à instalação geral. |
Equipamentos de fornecedores | Confirmar a titularidade; a instalação no prédio não significa que pertençam ao condomínio. |
Despesas de conservação | A natureza comum não determina, por si só, uma repartição igual entre todos os condóminos. |
A identificação das partes comuns de um edifício deve resultar da análise conjunta da lei, do título constitutivo e da função efetiva de cada espaço, elemento ou instalação.