Regulamento do condomínio
O regulamento do condomínio estabelece regras para o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, contribuindo para a organização do edifício e a convivência entre condóminos. Pode integrar o título constitutivo ou ser elaborado posteriormente, sendo importante compreender as diferenças entre estas duas modalidades.
Elaboração do regulamento do condomínio
O Código Civil apresenta uma norma específica para regular esta matéria: o artigo 1429.º-A. Havendo mais de quatro condóminos, deve ser elaborado um regulamento do condomínio que discipline o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
Este regulamento é elaborado pela assembleia de condóminos ou pelo administrador. Se nenhum destes órgãos proceder à sua elaboração, qualquer um dos condóminos o pode fazer, nos termos do artigo 1435.º do Código Civil.
Todavia, o título constitutivo pode conter o regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação tanto das partes comuns como das frações autónomas, conforme o artigo 1418.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil.
O regulamento do condomínio é a melhor forma de proteger os condóminos, principalmente quando dispõe sobre despesas e conservação das partes comuns.
Podemos, assim, ter dois tipos de regulamentos: o regulamento inserido no título constitutivo e o regulamento elaborado pelos condóminos. Importa distingui-los e compreender se podem vigorar simultaneamente e de que maneira.
Tipos de regulamento do condomínio
Regulamento inserido no título constitutivo
O regulamento inserido no título constitutivo é facultativo. Pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação do edifício no seu todo, abrangendo as partes comuns e as frações autónomas. Tem, dessa forma, uma maior amplitude.
Regulamento elaborado pelos condóminos
O regulamento previsto no artigo 1429.º-A do Código Civil só tem caráter obrigatório quando existem mais de quatro condóminos. O legislador restringiu o seu objeto à disciplina do uso, da fruição e da conservação das partes comuns.
Os dois regulamentos podem vigorar simultaneamente?
Quanto à possibilidade de ambos os regulamentos serem elaborados e, a partir da data do segundo, vigorarem em simultâneo, a doutrina maioritária responde afirmativamente.
Podemos estar perante regulamentos que versam sobre matérias distintas: o regulamento inserido no título constitutivo pode abranger as frações autónomas, enquanto o regulamento elaborado em assembleia de condóminos não pode fazê-lo.
Por conseguinte, os regulamentos podem complementar-se, contribuindo para solucionar conflitos entre vizinhos, conciliar os interesses dos diferentes condóminos e estabelecer regras sobre as várias despesas e obras das partes comuns. Desta forma, contribuem para que todos vivam em harmonia.
Publicidade e acesso ao regulamento do condomínio
A propósito do regulamento do condomínio, afigura-se-nos pertinente levantar duas questões relativas à sua publicidade e ao acesso por quem adquire ou utiliza uma fração autónoma.
Regulamento incluído no título constitutivo
Quando o regulamento do condomínio é elaborado no título constitutivo, aquando da constituição da propriedade horizontal, é público? Ou seja, um condómino que adquira uma fração autónoma anos mais tarde tem acesso ao regulamento?
Cremos que sim. O título constitutivo está sujeito a registo, nos termos do artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial.
Sendo o registo dotado de publicidade, também o regulamento do condomínio inserido no título é objeto de registo e está abrangido pelo princípio da publicidade registral, conforme os artigos 95.º, n.º 1, alínea r), 104.º e 105.º do Código do Registo Predial.
Regulamento elaborado pela assembleia de condóminos
O regulamento do condomínio elaborado pela assembleia de condóminos não está sujeito a registo nem a publicidade.
Reflexões sobre o regulamento do condomínio
Concordamos com este autor quanto à necessidade de intervenção do legislador nas disposições relativas ao regulamento do condomínio.
Poderíamos pensar numa solução legislativa futura em que o regulamento do condomínio elaborado em assembleia fosse igualmente levado a registo e publicitado. Assim, todos os interessados poderiam conhecer o funcionamento daquele prédio e respeitá-lo.
Entendemos também que o regulamento do condomínio poderia dispor sobre outras matérias, além do uso, da conservação e da fruição das partes comuns.
Essa possibilidade permitiria colmatar falhas, por exemplo, quando falta o administrador, bem como as inúmeras falhas que existem nas votações das deliberações.