Responsabilidade pela realização de obras nas partes comuns
Atualizado: há 17 horas
A conservação das partes comuns é uma responsabilidade do condomínio. Contudo, decidir quem deve promover uma intervenção e quem suporta os respetivos custos exige distinguir a natureza das obras, a função do elemento afetado e a origem da necessidade de reparação.
Esta distinção é particularmente importante nos espaços comuns utilizados exclusivamente por um ou alguns condóminos, como acontece com certos terraços de cobertura.
Obras de conservação e obras de inovação
As obras de conservação destinam-se a preservar ou repor o estado de conservação e o funcionamento dos elementos do edifício. Incluem trabalhos de manutenção e reparação, sem terem como finalidade introduzir uma nova utilização ou transformar as características existentes.
As obras de inovação introduzem alterações na substância, na forma ou na utilização das partes comuns. A sua aprovação obedece a regras diferentes das aplicáveis à conservação.
Em regra, as inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio, conforme o artigo 1425.º do Código Civil. A lei prevê situações com regras específicas e não permite inovações que prejudiquem a utilização das partes próprias ou comuns por algum dos condóminos.
Quando a intervenção implique modificar o título constitutivo da propriedade horizontal, aplica-se também o respetivo regime: em regra, é necessário o acordo de todos os condóminos, sem prejuízo das exceções previstas na lei.
Qual é o papel do administrador?
A administração das partes comuns compete à assembleia de condóminos e ao administrador. Este tem funções de preparação do orçamento anual, execução das deliberações e prática dos atos necessários à conservação dos direitos relativos aos bens comuns.
A manutenção corrente deve enquadrar-se nas competências do administrador e nas decisões e despesas aprovadas pelo condomínio. As intervenções que ultrapassem a administração ordinária, designadamente reparações em elementos estruturais, devem ser submetidas à assembleia.
Por isso, a necessidade de aprovação não depende apenas do preço da obra: também importa avaliar a sua natureza e o alcance dos trabalhos. Esta distinção foi salientada pelo Tribunal da Relação de Lisboa no acórdão de 2 de maio de 2024.
Quem paga as obras nas partes comuns?
Segundo a regra geral do artigo 1424.º do Código Civil, e salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação das partes comuns são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das respetivas frações, habitualmente expresso em permilagem.
Existem, porém, regras específicas:
As despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo daqueles que delas se servem.
Nas despesas dos elevadores participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por esses equipamentos.
No caso dos elevadores, o critério é a possibilidade de servirem a fração, e não a frequência com que cada proprietário os utiliza. Não utilizar uma parte comum não significa, por si só, ficar dispensado de contribuir para a sua conservação.
Terraços de cobertura com uso exclusivo
Um terraço de cobertura pode estar reservado à utilização de uma fração e continuar a ser uma parte comum. Além de espaço utilizável, desempenha uma função de cobertura e proteção do edifício.
Para determinar a responsabilidade pelas reparações, importa distinguir:
Desgaste decorrente da utilização do terraço: as reparações associadas ao seu uso normal enquanto terraço cabem, em regra, ao condómino que dele beneficia exclusivamente.
Deficiências que comprometem a função de cobertura: as intervenções necessárias à estrutura ou aos materiais que asseguram essa proteção, incluindo a impermeabilização, são, em regra, da responsabilidade do condomínio.
Esta distinção consta do acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10 de julho de 2019. A eventual responsabilidade do utilizador por danos que tenha provocado exige apreciação própria.
O artigo 1424.º, n.º 6, prevê ainda que, quando a degradação de uma parte comum de uso exclusivo afete a conservação ou a utilização das restantes partes comuns, o seu utilizador contribui, em regra, segundo a proporção do valor da sua fração, salvo se a necessidade de reparação resultar de facto que lhe seja imputável.
E quando o dano foi causado por um condómino?
A responsabilidade pela conservação das partes comuns e a responsabilidade de quem provocou o dano são questões distintas.
No acórdão de 2 de maio de 2024, o Tribunal da Relação de Lisboa esclareceu que o dever do condomínio de eliminar anomalias nas partes comuns subsiste mesmo quando estas tenham origem num facto imputável a um condómino ou a um terceiro, sem prejuízo de posterior ação contra o responsável pelo dano.
Conhecer a anomalia antes de decidir a intervenção
A distinção entre desgaste de utilização, deficiência de impermeabilização e problema estrutural tem consequências na definição dos trabalhos e na apreciação das responsabilidades.
Por esse motivo, uma vistoria e avaliação técnica das partes comuns pode ajudar a identificar as anomalias, investigar as suas causas e definir as intervenções necessárias. Essa informação constitui uma base para a administração apresentar o problema aos condóminos e preparar as decisões sobre as obras.